Η αύξηση των επενδύσεων, ειδικότερα σε κατασκευές, αλλά και των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα, η ανάπτυξη του τουρισμού και της οικονομίας διαμοιρασμού, το πρόγραμμα Golden Visa και η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας, είναι οι παράγοντες που διαφοροποιούν την εγχώρια αγορά οικιστικών ακινήτων σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, όπου, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, καταγράφεται είτε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, είτε ακόμη και μείωσή τους.

Το ερώτημα είναι λοιπόν εάν η ανοδική τάση στην ελληνική αγορά κατοικιών θα συνεχιστεί και το 2024.

Μη κυκλικοί δημογραφικοί παράγοντες, όπως η γήρανση του πληθυσμού και η αστικοποίηση, αλλά και συγκυριακοί λόγοι, π.χ. η έλλειψη κατοικιών υψηλής ενεργειακής απόδοσης και τα επιδοτούμενα στεγαστικά προγράμματα σαν το «Σπίτι μου», εξακολουθούν να διασφαλίζουν την υψηλή ζήτηση, αναφέρουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς.

Επισημαίνουν ωστόσο πως το επόμενο διάστημα θα χρειαστεί να γίνουν διορθώσεις των τιμών, ιδίως σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, καθώς καταγράφεται σχετική «κόπωση» των υποψήφιων αγοραστών, ειδικά των Ελλήνων, με αποτέλεσμα να γίνονται λιγότερα συμβόλαια.

Στην περίπτωση που η προσφορά αυξηθεί, εάν δηλαδή βγουν στην αγορά τα ακίνητα που κρατούν στα συρτάρια τους τα funds, τα επιτόκια υποχωρήσουν, το κατασκευαστικό κόστος βελτιωθεί και δεν υπάρξουν δυσάρεστες εκπλήξεις σε γεωπολιτικό επίπεδο, που θα εκτινάξουν τις τιμές τις ενέργειας και κατά επέκταση τον πληθωρισμό, αυτή η διόρθωση, έστω στις ονομαστικές τιμές, ενδεχομένως να επιτευχθεί.

Η ανοδική πορεία των τιμών

Η ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων, η οποία ξεκίνησε το 2018, συνεχίστηκε καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023, καταγράφοντας διψήφιο ρυθμό μεταβολής των τιμών.

Σημειώνεται ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων συγκριτικά με το υψηλό που κατέγραψαν πριν τη δημοσιονομική κρίση έχουν ανακάμψει σωρευτικά κατά 57,5%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (στοιχεία για το 9μηνο του 2023).

Συγκεκριμένα, με βάση τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η ΤτΕ για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59).

Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 92,9 το γ’ τρίμηνο 2023, υπολειπόμενος μόλις κατά 8,65% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.

Ο παράγοντας «ξένοι»

Όπως προκύπτει πάντως από τα στοιχεία της ΤτΕ, αυτή την περίοδο τη διαφορά στην αγορά κάνουν οι ξένοι επενδυτές, ενώ οι αγορές από Έλληνες είναι περιορισμένες και γίνονται με ίδια κεφάλαια.

Ας σημειωθεί ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντική αύξηση κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2023 και ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1,644 δισ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1,277 δισ. ευρώ).

Δεδομένου λοιπόν ότι η αγορά παραμένει εξαρτημένη σε μεγάλο βαθμό από εισροές ξένων κεφαλαίων δεν αποκλείεται να υπάρξουν διορθώσεις.

Πάντως στο υψηλό κομμάτι της αγοράς των οικιστικών ακινήτων, ήτοι τις πολυτελείς κατοικίες, μέσα σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων η Ελλάδα κατατάσσεται στις «αναδυόμενες αγορές» με βάση την έκθεση της εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Berkshire Hathaway HomeServices, ξεχωρίζοντας ως κορυφαίος ευρωπαϊκός προορισμός μαζί με την Πορτογαλία και την Ισπανία, αλλά και μεταξύ των χωρών που αξίζει να παρακολουθεί κανείς σε όλον τον κόσμο λόγω και των χαμηλότερων τιμών.

Η Χρυσή Βίζα και το παράδειγμα του Πειραιά

Βαρόμετρο για την εξέλιξη της ζήτησης προερχόμενης από το εξωτερικό αποτελεί και πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα».

Με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία από το υπουργείο Μετανάστευσης, το διάστημα Ιανουάριος – Νοέμβριος 2023 είχαν κατατεθεί 9.459 αιτήματα μόνιμου επενδυτή, αυξημένα κατά 117% σε σύγκριση με το 11μηνο του 2022. Τα αιτήματα αρχικής χορήγησης ήταν 7.752, που ισοδυναμούν με επενδύσεις σε ακίνητα ύψους τουλάχιστον 1,9 δισ. ευρώ. Συνολικά το πρόγραμμα έχει προσελκύσει κεφάλαια ύψους άνω των 5 δισ. ευρώ από τότε που ξεκίνησε να ισχύει, στα μέσα του 2014.

Χατζηδάκης: Η ελληνική οικονομία θα ανέβει ακόμα πιο ψηλά

Ο διπλασιασμός στο όριο απόκτησης της «Χρυσής Βίζας» στις 500.000 ευρώ σε δημοφιλείς περιοχές επένδυσης για τους ξένους των τρίτων χωρών, δηλαδή στον κεντρικό, βόρειο και νότιο τομέα της Αττικής, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τον Δήμο Θεσσαλονίκης, έχει στρέψει το ενδιαφέρον σε άλλες περιοχές, όπως ο Πειραιάς, όπου το όριο επένδυσης παραμένει στα 250.000 ευρώ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Spitogatos Property Index (SPI), ο Πειραιάς και τα προάστια του, με αύξηση 23,2% και 25,6% αντίστοιχα, αναδείχθηκαν «πρωταθλητές» στην Αττική όσον αφορά την ετήσια μεταβολή στις ζητούμενες τιμές το δ’ τρίμηνο του 2023.

Συγκεκριμένα η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στον Πειραιά αγγίζει πλέον τα 2.175 ευρώ ανά τ.μ., από 1.765 ευρώ ανά τ.μ. πριν από έναν χρόνο, στις περιοχές πέριξ του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας, η μέση ζητούμενη τιμή φθάνει τα 1.800 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 1.433 ευρώ ανά τ.μ. κατά το δ’ τρίμηνο του 2022.

Η μεγάλη – και εν πολλοίς απότομη – αυτή αύξηση στις ζητούμενες τιμές στον Πειραιά πιθανόν να είναι συγκυριακή, σημειώνουν μεσίτες και δικηγορικά γραφεία που ειδικεύονται στα προγράμματα επενδυτικής μετανάστευσης, επισημαίνοντας ότι πολλά από τα προσφερόμενα ακίνητα δεν παρουσιάζουν επενδυτικά χαρακτηριστικά, όπως αυτά που αναζητούν οι επενδυτές, π.χ. δεν είναι εύκολο να αξιοποιηθούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι οικονομικότερες περιοχές

Στην Αττική, οι περιοχές πέριξ του Πειραιά παρά την τεράστια αύξηση που καταγράφηκε στις απαιτήσεις των ιδιοκτητών, παραμένουν οι οικονομικότερες.

Οι δεύτερες πιο οικονομικές περιοχές όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης στον κλάδο των κατοικιών της Αττικής βρίσκονται στα δυτικά προάστια, όπου καταγράφηκε ετήσια άνοδος 18,7% το δ’ τρίμηνο του 2023 στα 1.875 ευρώ ανά τ.μ., καθώς και στο υπόλοιπο Αττική με την ίδια τιμή.

Η οικονομικότερη περιοχή στη Θεσσαλονίκη εντοπίζεται στο υπόλοιπο του νομού όπου οι τιμές σημείωσαν ετήσια άνοδο μόλις 1,1% το δ’ τρίμηνο του 2023, στα 821 ευρώ ανά τ.μ.

Εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης, ευκαιρίες εντοπίζονται σε περιοχές των νομών Πέλλας, Σερρών, Κιλκίς, Αιτωλοακαρνανίας, Άρτας, Γρεβενών, Δράμας, Ημαθίας, Ηλείας, Καστοριάς, Κοζάνης, Λέσβου, Καρδίτσας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Τρικάλων.

Σε όλες αυτές τις περιοχές οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών κινούνται κάτω από 1.000 ευρώ ανά τ.μ.

Αυτή τη στιγμή και με βάση πάντα τα στοιχεία του δείκτη SPI, η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή πώλησης εντοπίζεται στην Καστοριά, όπου και καταγράφηκε η μεγαλύτερη μείωση όσον αφορά στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών (-15,40%), το δ’ τρίμηνο του 2023.